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开发商拿地仍显谨慎土地市场难以重新回暖略

发布时间:2020-10-18 11:56:47 编辑:笔名
开发商拿地仍显谨慎 土地市场难以重新回暖

在楼市“淡季不淡”的影响下,土地市场也打破了长期的沉寂,在近日举行的土地拍卖中,多个城市加大了供应力度,房企拿地积极性也明显提高。但从近期武汉、杭州等城市的土地拍卖结果来看,低价、底价成交依然是主流,说明开发商手中的资金仍不宽裕。

近期,部分城市土地拍卖市场火爆的场面轮番上演,一改上半年的冷清局面。在传统的“金九银十”到来之际,土地市场是否也随之步入旺季?

土地市场打破沉寂

在楼市“淡季不淡”的影响下,土地市场也打破了长期的沉寂,波澜再起。在近日举行的土地拍卖中,多个城市加大了供应力度,房企拿地积极性也明显提高。

8月24日,武汉举行了今年规模最大的土地拍卖会,集中拍卖36宗国有建设用地使用权,总面积达3229亩。最终,有28宗地块以121.68亿元的总价成交,创下近三年来武汉土地市场单日成交价最高纪录。

两天后,杭州土地拍卖会上也出现了类似的火爆场面,推出的7宗土地悉数出让,总成交额达54.38亿元,单日成交地块数量和成交额均创下年内新高。

与武汉、杭州相比,北京、上海等城市的土地供应节奏也明显加快。北京从8月17日至27日的10天之内就推出了14宗住宅用地,数量赶上了前7个月的供应总量。温州则在近期一次性推出52宗地块,共计3220亩,规模是过去几年土地出让的总和。

伴随着土地市场的回暖,各大房企也加大了拿地力度。8月28日,万科以5854元/平方米楼面地价拿下了东莞一块约1.74万平方米的商住地块,溢价率为68%,刷新了当地商住用地单价最高纪录。

统计显示,万科、龙湖、中海以及保利等4大房企近两个月内共拿地19次,支出金额达200多亿元,超过四家房企去年总拿地金额的四成。

近期相继公布的中报表明,多家上市房企还将继续大量购地,积极增加土地储备。北京中原地产研究总监张大伟认为,随着下半年推地力度加大,部分房企也会更多地抄底拿地,土地市场可能将逐渐走出低迷行情。

多因素共推市场

国务院房地产督察组发现,上半年部分城市住房用地供应计划完成率较低,个别城市不到10%。业内人士认为,近期地方“扎堆”推地正是为了加速完成土地供地计划指标。

据国土资源部日前公布的数据显示,今年上半年全国住房用地供应计划已落实4.72万公顷,计划落实29.6%。国土资源部表示,“按照土地供求的季节性规律,2012年住房计划落实情况正常,下半年土地供应量将会增加,呈稳步增长态势。”

除了“指标压力”外,张大伟认为,地方加速推地的更大“压力”来自于土地收入减少、地方财政吃紧。财政部公布的数据显示,上半年,全国国有土地使用权出让收入11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%。

与此同时,地方的“推地潮”也得到了开发商的积极响应。“上半年很多房企都采取了以价换量的策略,成交量随之不断上升,土地储备也快速消耗,因此下半年多拿地是必然结果。”武汉亿房研究中心研究员鄢峰认为:“资金的快速回笼也为拿地创造了有利条件,信贷及市场的宽松复苏提升了企业拿地的积极性。”

“支持和鼓励自住性需求的差别化政策刚好赶上了‘金九银十’,也会使部分开发企业对于市场基本面的考量更为乐观。在成交量回升之后,他们都会增加投资和扩大新开工面积。”鄢峰认为。

房企拿地谨慎是主流

中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为,近期重金拿地的房企基本是按照自己的开发计划执行的,而不是因土地市场变化而做出的决定。“这些开发商大都已进行过降价、推新盘等过程。对他们来说,现在拿地一方面是为了抄底,更多还是为了补仓,是符合他们的开发规律和进程的。”

“目前,虽然不少房企资金压力开始缓解,但对于拿地仍然谨慎。”张东说,从近期武汉、杭州等城市的土地拍卖结果来看,虽然单日成交额屡创新高,但低价、底价成交依然是主流。武汉8月24日的拍卖会上,16宗位于中心地段的城中村改造用地,不到一个小时全部以底价成交了。

“许多大房企希望在淡季加快土地储备,但是多以底价成交,更说明了开发商手中的资金仍不充裕。”中国指数研究院华中分院副总监李国政认为,相比前两年“地王”崛起的时候,现在的土地市场明显趋于理性,开发商拿地比较谨慎,整个市场尚难以重新“回暖”。

对于未来土地市场的状况,李国政认为,从近期中央部委对全国多地楼市调控的表态可以窥见,如果短期内房价出现明显反弹趋势,新的楼市调控政策的出台将不可避免。

在年度土地供应计划的压力之下,地方将继续加大推地力度,销售回款较多的企业也会继续增加土地储备。但张东认为,过高的土地存量和消化周期会影响到房企的成长速度,增加经营风险。

相关 :北京加大经营性用地供应力度

北京正在加大经营性用地和配建保障房用地的供应力度。

来自北京市土地整理储备中心的数据显示,8月27日,北京推出了11宗经营性用地,其中住宅用地125公顷,主要位于朝阳、丰台、大兴、通州等城市功能拓展区和城市发展新区,包括朝阳区来广营乡土地储备项目A2地块、通州区马驹桥镇C-06-1地块等。至27日,北京8月已推出经营性用地23宗共259公顷,为今年已推出总量的60%,配建公租房、限价房等保障房58万平方米。

8月30日,北京又推出了4宗经营性用地,分别位于西城区月坛南街附近和通州区运河核心区。值得一提的是,西城区月坛南街商业金融用地和体育用地项目地理位置优越,因此有望出现高价。据北京中原市场研究部总监张大伟分析,该地块出让方式为招标出让,未明确底价,但投标保证金为人民币68000万元。按照其他土地出让方式的惯例,保证金通常为底价的30%,因此,本地块底价约为22亿元。参照最近成交的同类型地块霞光里地块的成交结果(成交价格为15.15亿元,溢价率1维持欧元/美元年底将会降至1.28%的预期不变69.1%,楼面价为每平方米37875元),预计该地块最后的成交楼面价可能在3万元至4万元左右。体育用地占比多少将对最终成交价产生重要影响。张大伟认为,目前,部分开发商对房地产市场的乐观程度有明显提高,在楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下,开发商拿地积极性开始上涨。随着地块供应数量扩大,预计9月地块成交金额可能接近200亿元。

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