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龙年楼市抄底时机或来临二手楼市进入买方市

发布时间:2019-06-14 21:33:44 编辑:笔名

龙年楼市抄底时机或来临 二手楼市进入买方市场

随着一年多的房地产调控,全国楼市成交量持续低迷,房价下降的效果也已经逐渐显现。龙年春节,各地楼市成交纷纷出现量价同比下降的景象。而随着楼市的惨淡开局,购房者也开始思考这样一个问题:现在是否可以出手买房了?2012年,何时才是合适“抄底”的买房时机?   二手房业主让价幅度超一成   【案例】   小刘是广州某事业单位的员工,一直梦想能在广州买一套属于自己的房子。从去年底开始,小刘开始联系中介看房。三个月左右的看房历程,恰好赶上了此轮楼市走低的大潮。小刘明显感觉到楼市开始进入“买方市场”。   二手楼市开始进入买方市场   龙年春节过后,小刘迅速在海珠区中山大学附近拿下了一套建筑面积为36平方米的高层南向小户型,总价66.2万元,单价1.84万元/平方米左右。小刘说,这个价格在老城区比较合适,业主让价也超过了10%,自己挺高兴的,“算是抄了一个小底”。   2008年大学毕业的时候,小刘正赶上了上轮楼市的低潮。从2007年暴热到2008年的速冻,当时的楼市一片哀鸿遍野。2008年底,在银行工作的同学建议小刘在珠江新城买一套小户型,说是能帮他将贷款做到“零首付”。   “太可惜了,当时收入不高,没敢买。”小刘遗憾地说,虽然如今单价动辄3万元/平方米的珠江新城房价彼时仅要1万多元,但由于刚毕业不久,按照做高评估价来贷款买房的月供额和他月收入差不多,终还是没敢下手。   小刘没想到的是,2008年的房价下跌仅仅是昙花一现。之后广州楼市和国内大部分城市一样,坐上了年年蹿升的“火箭”,直到2011年下半年才终于开始逐渐停涨,并调头进入下降通道。   去年10月份,小刘陪着一位同届毕业的同事一起看了几套房子,发现受到限购等调控政策影响,当时全国各地的楼市都已经普遍出现停涨,关于各种楼市下行的报道也开始纷纷出现。   这时,一直没买房的小刘才发现身边不少年轻同事都陆续买了房子。想起当初错过的“零首付”和此后两三年内房价翻番的资产增值机会,小刘开始有些焦虑。因为房租上涨和工作变动等原因,小刘工作三年多搬了三次家,每月房租支出也涨到了2000元左右。   算下来,小刘每月房租跟买一套小户型的月供相差已经不大。而随着工作年限的增加,他的月收入也从每月五六千元涨到一万多元,银行户头上的存款近20万元。研究政策走势后,小刘给自己暗暗制定了一个买房的时间表:年底开始看房,2012年一到二季度入手买房。   中心区成首次置业   从去年11月开始,小刘和几个差不多年纪的同事经常在周末相约看房。开始,他和同事都更多地把目光聚焦在新楼盘身上。当时恰逢不少新盘出现“大降价”的行情,例如海珠区赤岗板块的纵横国际公寓,就曾传出“一夜单价骤降1万元/平方米”,吸引了小刘和同事兴冲冲跑去看房。   看新盘的结果多少有些令人失望。降价的楼盘大多原本价格都偏高,或者存在产权年限缩水、户型结构不好、位置较为偏远等问题。小刘的首付预算在20多万元,按三成首付计算,总价只能在60万-80多万元之间。扫了一圈新盘后,小刘发现,就这样的预算在市区基本很难买到新房。   “我还是想买在市区。”小刘认为,对他这样处于事业上升期,又喜欢热闹的年轻人而言,郊区盘在交通、商业配套上都难以满足需求。市区楼盘不管是现在自住的便利性,还是三五年之后换房的保值升值潜力、租金上涨幅度都会更高一些。在纠结了一阵之后,小刘还是把目光转移到了市区二手房上。   为了找房更有条理性,小刘又做了一个Excle表格,把在上“海选”找到的房子进行归类整理,然后联系中介实地看房,根据现场观察的情况来对这些候选房进行排序。经过一段时间的梳理,大致列出了一些重点关注的板块和楼盘。   因为工作单位在珠江新城附近,小刘一直都和同事在附近租房住,珠江新城、五羊新城板块的交通、生活便利条件和年年上涨的房租都给小刘以深刻的印象。他决定以单位为圆心,在地图上画大致一条半径10公里的圈,重点找圈内质素较高的二手房。这个范围东到东圃、车陂,北到白云山附近的同和,西到大坦沙,南到海珠区南岸。   二手楼价格松动   在小刘几乎涵盖整个广州中心城区的选房单上,天河区的天河公园板块、车陂板块,海珠区的滨江东板块、广州大道南板块、赤岗板块、中大板块成为重点关注的对象。而像越秀、荔湾等核心老城区,以及白云区的广州大道北一带,或因为楼龄过于老旧,价格又比较高,或是相关环境配套都不太好而成为次优选项。   经过一轮密集的看房,小刘看中了分别位于天河公园、广州大道南和中大板块的三个小复式。虽然从单价上看小复式要比同地段的二手房价格略高,但是考虑层高比较高,能隔成两层,使用面积普遍能达到150%左右,非常受年轻人的欢迎,租价也比平层住宅高了不少。   “过年前后业主心态明显软化了。”小刘说。到春节前的1月份,小刘差不多把几个重点关注板块在售的二手小户型都扫了一遍。也就在这个时候,此前一直相比新盘坚挺的二手房市场也出现了松动。1月初,有中介给小刘打说,有一套滨江东的豪宅盘业主甩卖,单价降到1.5万元/平方米。   虽然这套物业终因为总价过高,并未成交,但小刘还是嗅到了一丝二手房市场即将发生变化的气息。春节假期过后,小刘从老家回到广州。刚回两天,就有几个中介打催促小刘和业主见面谈价,并称业主愿意降价或者承担部分税费。   相比之下,海珠区的二手盘受新盘连续降价开盘影响,价格松动明显。考虑到看中的几套小复式都不过五年,尽管总价不高,加上营业税的首付却接近预算的上限。小刘终还是选择了中大附近一套正南向的一房一厅高层小户型。因为市场上价格合适的南向小户型放盘不多,较为抢手,小刘很快就和业主见了面。   让小刘意外的是,年前开价75万元的业主心态明显发生了变化。小刘见面后还价65万元,业主简单谈判后66.2万元成交,还答应附送全屋家私家电。算下来,业主让价幅度达到了近12%,这让小刘改变了计划,迅速签约。   今年上半年楼市仍将调整   【市场】   对于短期房价走势,除了政策和房企及业主的资金状况外,市场供求状况也是重要的因素。近期某大型地产研究机构的《10大典型城市住宅存销比报告》,对此进行了深入的分析和研究。结果发现,当前一二线城市的房地产市场:形势是严峻的,道路是曲折的,降价是必然的。   《报告》显示,截至2011年12月底,我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米,与去年同期相比,新增1690万平方米库存量,增长约39.22%,环比上月新增4.05%,库存量处于高位运行状态。   其中,一线城市中广州、上海、北京增幅较为明显,平均增幅较去年同期增长约五成左右。而在二线城市中,杭州的库存量达到343万平方米,同比增幅高达92.5%,居典型东部二线城市增幅之首。库存量的继续增长,反映出年底楼市依旧低迷,虽然多数城市房价有所松动,部分开发商也开始打折促销,但是仍难以带动楼市的整体回暖。   截至2011年12月底,10个典型城市新建商品住宅存销比为14.4,再度创下近两年来的新高,典型城市新建商品住宅存销比已经连续2个月处于过大区间。去年年末,尽管房价环比涨幅开始下降,开发商加速推盘并加大打折促销的力度,但是受“买涨不买跌”心理的驱使,不少购房者开始选择持币观望。   2011年12月,10大典型城市商品住宅成交量同比大幅下降47%,反映出市场需求依然疲软。月份是楼市的传统的淡季,加上受春节假期的影响,购房者的热情一步减退。瑞信研究院近日公布的调查结果显示,中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%,比2010年进一步下降。严厉的限购、越来越高的购房门槛以及风险意识的逐渐提高,让不少人对楼市望而却步。   《报告》称,由于资金问题比较突出的开发企业不得不大力推盘,以期快速回笼资金,预计2012年上半年供应量还将进一步加大;而另一方面,限购政策的延续将进一步挤压投资投机性需求,刚性需求入市也将更加理性,预计上半年成交量将继续处于低迷状态。综合上述两方面因素看,“2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高”。   限购今年或将有限放松   【政策】   1月31日,国务院总理温家宝在部署当前重点工作时再次指出:要巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。”据不完全统计,这是温总理两年以来第五次公开提出要促进房价的合理回归。业内人士称,总理的讲话维持了此前的表态,等于给市场再泼一盆冷水。   统计数据显示,中国楼市已迎来一个新的低谷。近10年来,多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上,特别是楼市繁荣的2005年和2009年,增幅更是高达40%以上。而2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米,仅增长4.9%。如此情景,仅比金融危机影响下的2008年楼市好一些。   业内人士称,详察温总理的指示,也能发现与之前相比两点措辞上的细微不同。是“巩固房地产市场调控成果”,说明调控效果正在显现,但还须防范房价反弹,还须继续坚持一段时间;第二是“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”,说明当前调控的重点是抑制投机投资需求,自住需求被淡化,而且还要通过调整普通商品住宅标准、放松房贷等来保护首次置业需求。   此前广州市国土房管局就曾透露,今年的房地产调控思路已上报市政府审定。其中,将适当调整新建住房购买的行政调控手段,如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点,研究差别化“限购”措施的可行性。这一举动普遍被外界视为有限放松调控的举动,但对于纯投资者而言,政策仍未出现宽松迹象。   但也有报告指出,由于2012年国内外经济形势复杂而严峻,中国经济存在很大的不确定性,如果下滑幅度超过预期,则自然会放松对重要支柱产业——房地产市场的调控;另一方面,2012年房价还将继续下跌,尤其是持续下跌至下半年,调控效果会趋于显着化,调控目标接近实现,也就具备了放松调控的依据和条件。   2012年或现罕见购房良机   【分析】   春节过完,楼市依旧冰封,春天遥遥无期。有统计表明,春节期间多数城市住宅成交量,创近几年新低。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,数据不一定准确,但也在一定程度反映了现实。   从数据看,2011年一二线城市成交量平均下跌约二成,价格基本持平。若看价格走势,则2011年月全国房价出现拐点,至今仍在下跌通道中。   杨红旭认为,2012年房地产市场基本走势是可以预判的:市场总体偏冷,上半年惯性下行,下半年筑底后试探性复苏。在政策总体偏紧的情况下,很难期望楼市还会出现类似2009年那样的绝地大反攻。   “2012年新建商品住宅成交量,依然不乐观。”杨红旭说,2011年主要是大城市成交萎缩,2012年将会传递到三四线城市。价格下跌的持续时间,将会超过2008年下半年至2009年一季度那一轮调整,2012年上半年以下跌为主,下半年可能转为阴跌、盘整,也有可能由跌转涨,存在较大的变数。   杨红旭表示,2012年将是过去两年和未来几年罕见的入市良机,房价总体维持下跌态势,尤其是上半年,多数一二线城市的实际水平(区别于成交均价),也即你可以买到的房价,将会回到2010年上半年,甚至是2009年下半年的水平。少数新盘的价格,极端情况回到2009年初的水平。   知名房地产业内人士任志强认为,中国房地产少还有20多年的黄金时期,房价真正下降得到2030年。任志强称,通常衡量一个地区的房地产高增长还是低增长,首先要看其经济增长速度是否保证4%以上;其次是城市化率水平,如果城市化率达到百分之六七十的时候,会出现下降或平缓发展;第三个因素就是在城市中的户均套数超过1:1.1,“这三个条件达到,要到2030年以后。”   中国房地产研究会副会长顾云昌也认为,对普通购房者来说,今年上半年应该是房价的相对低点,是购房的好时机。“因为一方面房价稳中有降,另一方面,下半年时间还比较长远,难以预判。但从长期来看,房价总体还是上升的。”   不过,杨红旭也强调,2012年对于短线投机需求基本没机会,长线投资需求,仍可适当购房。对于自住需求,购房的主要目的是改善生活环境,不必太在意房价波动,幸福是位的,应该抓住难得的购房时机。   首套房贷回归基准   百万贷款20年可省10万   【房贷动向】   新春过后,调查发现,不少银行又重新获得了信贷额度,省内大部分银行也将年前上浮的利率重新回降到了基准,不少外资行更是已经恢复了此前的9折优惠,而目前各家银行信贷额度也较为宽裕,贷款发放比去年容易不少。   事实上,去年前10个月,不少银行由于额度紧张纷纷对首套房贷提价。建行、中行、招行、广发等多家银行均上浮首套房贷利率,上浮幅度为5%至10%;深发展上浮幅度,达30%-40%。但紧随着存款准备金的下调,去年进入12月份后,银行房贷利率已经开始有所下降,包括中行、招行在内,银行首套房贷利率有所回落。   日前,走访了市内多家银行点,其中业务多的工行、农行、中行业务人员都对表示,目前首套房商业贷款首付三成,都可以实行基准利率,5年以上利率为7.05%。股份制银行中,业务较多的交行、招行都对首套房贷执行基准利率。   不过,依然有银行目前仍执行首套房贷利率上浮的政策。其中,建行广州市内一点客户经理对表示,该行对利率仍需要上浮5%-10%左右,上浮多少视客户具体情况而定。另外,深圳发展银行、广发银行、光大银行的点客户经理也告知首套房贷利率仍需上浮。   “现在申请首套房贷,利率需要上浮10%,首付三成,我们执行这个政策已经很久了。现在没有收到要改变的通知。”深发展一位客户经理对表示,房贷政策还没有明朗,或许等到2月末或3月初,利率优惠说不定会更多。不过,现在申请房贷审批放款则比去年明显快了很多,不少银行客户经理都表示只要申请人资料齐全合规,审批需要放款基本一个月内可以办完。   另外,放松首套房贷的还有两家外资银行,汇丰和花旗目前都已经恢复了对优质客户的首套房贷利率9折优惠,其他额度紧的银行首套房贷也大部分实行基准利率。不过,客户需要满足一定的条件才能拿到首套房贷的9折利率。其中,汇丰要求贷款的额度必须达到50万元以上,才能享受9折优惠,而花旗则要求达到60万元。银行工作人员表示,要达到优质客户标准,还要看工作和收入,比如工作是否在政府单位、事业单位或者知名外企,月收入是否达到月供的两倍以上,“需要符合,这样我们可以帮您申请基准利率下浮10%的优惠”。   替首次置业者算了一笔账,按照目前5年以上基准利率7.05%来计算,购房贷款100万元20年等额还款,按照基准利率需要月供7783元,上浮10%后,月供需要8212元,月供增加了400多元,20年下来利息多交近10万元。因此,利率回归正常对首次购房置业者来说非常重要。   “目前商业贷款利率实在太高了,都负担不过来了,得赶紧先还掉那部分。”国有企业小白领张浪对表示。此前,面对银行纷纷对首套房贷利率提价,央行货币政策委员会委员李稻葵曾呼吁,对于次买房的贷款要定向放宽。 黄倩蔚 牛思远

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