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预售制度应改为分期付款制度

发布时间:2019-08-16 19:11:01 编辑:笔名

  近一则关于预售制度将被取消的传言,令地产股大大受伤。预售制度是否会被取消?从政策操作层面来看,目前多只在放风试探阶段。但就其理论基础,根据中国房地产市场20年的发展现实,挂羊头卖狗肉的中国式预售制度的确已经没有存在的基础,至少应该大幅度修改。 暴利的生意是如何诞生的 中国式的预售制度是指,开发商将尚未竣工的商品房提前销售给者,消费者在签订预售合同后较短时间内即付清全款(或包括)。这个制度的发明人是霍英东,上世纪50年代他的立信置业有限公司在香港提出“预售楼花”。上世纪90年代中国内地房地产市场开始启动,但由于历史原因,除港资台资开发商,本土开发商普遍实力很弱。政府为启动市场,在1994年《城市房地产法》和1995年建设部《城市商品房预售管理办法》两个法规中提出了预售制度,其实质是为开发商提供了杠杆工具。 早期预售制度很不完善,开发商拿到土地即开始预售,于是一种暴利的生意诞生了——开发商只需10%左右的启动资金,与地方政府签订协议以极低的价格购地(此时尚无招拍挂制度),土地款只需交付首期即可开发;建设过程大部分投资由建筑公司垫款,在建项目和土地还可以向银行抵押贷款;向消费者预售拿到全款。其初始投资和收获利润之比曾经可以达到几十倍甚至百倍。 此后随着市场成熟和消费者的成熟,预售的门槛开始一步步提高,从拿地卖楼花,到地下工程完工,再到结顶,全国各地标准并不统一,普遍是多层结顶,高层建成三分之一到二分之一。即便高层建筑楼层建成二分之一,距交付还有1~2年时间。预售门槛的提高,也是开发商杠杆倍数下降的过程。 预售制度的前提已经消失 可见预售制度完全是为开发商利益服务的,消费者在其中要承担极大的风险和成本增加。 从风险角度看,预售制度下往往会产生很多纠纷,如房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷;还会让很多实力不足的开发商进场,诱发延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押、一房多卖,遭遇调控时资金断裂的开发商甚至携款潜逃。 从成本角度看,签订预售合同时消费者即交付全款,在漫长的等待期内,消费者要付出资金的机会成本,贷款客户没住上房就得每月付按揭利息。 开发商获得杠杆,消费者承担风险和成本,在这种前提下签订的契约,从社会公平的角度看,实际上隐含了一个前提:即以时间换价格。开发商应该以低于未来现房的价格销售给预购的消费者,这也是所有预售商品的共同特点。 但在中国的房地产市场,价格往往是不讲道理的,至少是不讲普通的道理的。在以往十年的市场中,预售价格与现房价格在多数情况下并无太大差别,往往是越新的期房价格越高。这与我们的时代很多特色因素有关,比如流动性泛滥、缺乏投资保值渠道、中国人性格特点。 不仅预售制度降低价格的初衷没有达到,支持开发商启动市场的理由也早已不存在。房地产市场发展到今天,开发商已经成为有实力的经济群体,完全没有必要再获得超越其他行业的预售杠杆工具。 预售可改为分期付款 预售制度的辩护者们有个看似强大的理由——很多国家都有预售制度,这是全球惯例。但这是一个挂羊头卖狗肉的概念偷换。 的确美日英等多国都有预售制度,美国75%是期房预售,现房销售比例只有25%,而在期房中,一半以上未开工就已经完成预售。但美国各州的房地产委员会规定:消费者预购期房,首期只需付5%~10%的,而且这个保证金是存在一个第三方监管账户;此后根据工程进度分期付款,直至交付结算。在支付保证金后,购房者可以立即向银行申请抵押贷款,按揭成数一般为总房价的70%。但按揭贷款一般在房屋建造完成后发放,此前消费者也无需支付利息。 在日本同样如此,预售时签订合同,约定总价与交付日期,购房者支付定金(房款10%左右),房屋交付使用时购房者支付余款;支付余款时再决定是否进行银行按揭。在英国期房的价格可比现房便宜20%,购房者可以获得按揭贷款。 可见世界各地没有哪个国家像中国这样,签订预售合同时消费者就需要付清全款,风险和贷款压力完全由消费者一方承担。这种预售契约很难说实践了公平合理的原则。 预售制度可以不取消,只需向世界惯例靠拢,改为分期付款,既可减轻消费者压力,对房地产市场也不会造成太大的冲击。

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