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房产调控仍需坚持的六大理由

发布时间:2019-08-16 19:17:50 编辑:笔名

  自2010年4月新“国十条”以来的本轮房地产调控已经历时一年半多,当前正处于十分关键的时期。对继续坚持房地产调控持反对意见最主要的观点有两个:一、会因为影响房地产投资而拖累经济发展;二、会因为影响市场尤其开发商资金链而导致金融风险。

  一年多前,笔者在参加有关决策部门调研的时候,就明确指出这种担心不必要,并预言调控持续紧缩下,我国房地产投资仍会高速增长,金融风险也不会因为房地产调控而爆发。过去这一年来的市场形势发展印证了我的判断。笔者的判断基于以下主要理由:

  1. 房地产投资与房价走势没有直接关系

  从中国房地产市场发展历史上看,房地产投资的增幅与房价涨跌之间并不存在强的关联度,往往还有一定的背离。如1998年房改后的 年间,房价涨幅很低,平均在 %左右,但这几年房地产投资持续高速增长,并都显著高于同期全社会固定资产投资增速。年和2009年房价高涨,但房地产投资增速反而低于同期固定资产投资增速。2010年本轮调控后,房地产投资增速反而创下历史新高,达到 %。2011年月,全国房地产开发投资4992 亿元,同比增长 1.1%。其中,住宅投资 58 2亿元,增长 4. %。这些都远远超过同期固定资产投资增速24.9%。土地购置面积也保持15%以上的增长。

  为了进一步验证我的观点,我曾定量研究了2000年以来的月度房价增速与月度房地产投资增速之间的关系,无论在何种模型设定下,都可以发现两组之间的相关性很低。

  2. 房地产投资主要取决于对经济基本面的中长期预期

  对数据的研究可以进一步发现,中国房地产投资数据对房价变动的敏感性不强,而对宏观经济基本面尤其是GDP、工业增加值和城市化的走势十分敏感。

  业内多数学者和战略投资者都认为,只要中国还处于经济增长和高速城市化阶段,对商品住房的“刚性”需求仍然可观存在。2010年全国城镇住宅竣工建筑面积(含非市场途径的所有新建住宅)创下历史最高纪录,达到8.68亿平方米,折合800多万套。但我国目前城市家庭有2.4亿多户,意味着每年只要 %~4%的家庭有新增或改善住房需求,8.68亿平方米的新增住房供应就能消化掉。

  国内外权威机构都预计,未来年仍将是我国城市化高速进行的时期,预期每年新增城镇人口为1500万左右,以人均住房建筑面积 0平方米的需求来看,这就需要4.5亿平方米的新建住宅。2010年末我国城镇住宅存量约为145亿平方米,仅补偿折旧就需要消耗 亿平方米,再考虑约有40%是1999年之前以非市场方式提供,在品质与功能上很难满足现代居住需求,已有房者的潜在住房改善需求也十分巨大。所以,总体上在未来年,我国城镇住房供应仍然偏紧张。

  本轮通过大规模“限购”政策的实验,即使一线城市的交易量也没有太多下滑。在政策高压和房价没有松动的背景下,2011年月全国商品住宅销售面积仍然增长9.0%,这正说明中国居民对住房的刚需确实强劲。可以说,目前中国的城市住房供给能力相对居住需求都仍然处于供不应求状态,如果不继续严厉抑制投资性和炒作需求,那房价势必高不可攀并波动剧烈。

  以上分析的政策含义是,中国房地产市场发展期还将持续一段较长时间,事实上几乎所有大房地产公司都对中国房地产市场的中长期仍然看好。加以房地产项目的调整成本很大,大多数开发商不会因为短期的政策调整就下马项目。

  . 房地产投资在稳定预期下才能稳健增长

  理论和经验都表明,在价格温和、预期稳定的市场环境下,开发商才更愿意放心大胆、开足马力地进行投资。 年房价增幅十分温和,但住宅房地产投资都在高位增长就是明证。只是一段时间内个别热点城市的房价出现了暴涨暴跌,才会诱导部分开发商产生投机心理,去不断尝试以囤地、放慢施工速度、捂盘等各种策略性机会主义行为来让自己的利润最大化。所以房价暴涨往往不会带来投资增加,反而还容易见到投资收缩。本来2009年足可以让市场来惩罚投机心理重的开发商,但遗憾错过这个时机,导致开发商的赌徒心理更加浓厚,投资变投机的行为更加肆无忌惮。

  从这个角度来说,正是着眼于保经济增长、着眼于稳定的房地产投资,本轮调控才一定不达目标不罢休,一定要达到稳定房价预期的目标,让沉迷房价暴涨而获得暴利的房地产公司清醒过来,确定地着眼于长远战略来做理性和可持续的投资。房地产投资稳定了,经济增长才有稳定牢固的基础。

  商鞅变法,政策来源于威信。如果连这轮声势这么浩大的调控都无功而返了,那么市场再没有稳定可预期的长远前景可言,房地产投资行为重新堕落为赌徒般的博弈,对经济增长才是最大威胁。

  4. 一线城市房地产对经济重要性下降是历史规律

  诚然,调控以来一线城市如上海、北京出现房地产投资增速下滑趋势。如上海2011年月房地产投资增速只有7%。不排除上海房地产投资还有反弹的可能,而且7%与2006年和2008年相比都不算低。但上海即使以常住人口来计算的人均GDP都已经超过1万,从国际经验上来看,这也基本到了房地产业在国民经济中重要性会持续出现下降的阶段。

  国际房地产学者在1970年提出一个著名的“住房投资与GDP之比会随着人均GDP增长而会呈现倒U形”的假说。世界于199 年对众多国家的跨国别研究也证实这种假说。他们发现,一般说来,当人均收入很低的时候(人均低于1000美元),住房还不能成为重要的大众品,住房产业在国民经济作用很小,一般住房投资与GDP之比为2%左右;当人均收入超过一定水平,进入中等收入国家水平(美元),普通大众对住房的改善需求快速增加,住房产业的重要性大大增长,住房投资与GDP之比会达到8%左右;当进入次发达国家水平得时候,住房已经高度普及,住房产业也不再具有很强的拉动作用,同时经济发展阶段也超越了投资拉动型,住房投资与GDP之比又会跌到 %~5%水平。

  另外,从国际经验上看,住房投资乃至整个房地产投资占总的社会固定投资的比重,也会随着经济发展程度提高,而出现先提高再逐步下降直到稳定的演变过程。大多数发达国家目前住房投资占总投资比重稳定在20%左右。

  5. 房地产调控本身不会直接导致金融风险爆发

  2010年我国个人房贷余额为6.2万亿元,房地产开发余额为 .1 万亿元,两者合计为9. 亿元,占金融机构总贷款余额的21%,占中长期贷款余额为 2. 6%,尚在安全范围。

  因为房价下跌而引发大规模按揭风险,在我国可能性不大,主要国有银行的压力测试表明它们能接受 0%甚至50%的房价下跌。与美国等国家不同,我国居民住房消费行为还是偏保守,购买住宅中按揭贷款利用率并不大,商品住宅的杠杆比率不到40%(房贷与新房销售额之比)。而且我国没有个人破产制度,恶意坏账可能性不大。2008年国际金融危机中不少地区如深圳出现过房价20%~ 0%的降幅,坏账行为也是极个别的。因为楼市不景气而导致开发商资金链断裂,仅限于中小开发商,对大开发商来说可能性不大。行业大规模兼并重组本身是房地产业必然趋势。

  6. 深化房地产调控才能逼迫地方去除土地财政依赖病

  房地产调控对房地产市场和房地产业本身其实没有太大的影响,限购、限贷、加息、加税,都是让市场回归理性与冷静,而不是毁灭性打击。但由于我国地方土地财政与融资平台对房地产市场,主要是土地价格依赖过深,房价持续低迷后,地价先行走低,不少地方包括上海、北京已经屡次发生土地拍卖流标,土地出让金大幅萎缩。地方上不仅融资压力巨大,还直接导致系统债务风险。审计署数据表明全国10.7万亿元地方平台债务,将集中在今明两年偿还。前主席在近期的形势讲话中也认为,地方发生债务危机可能性较大。这是房地产调控最主要的风险,也是最大的阻力来源。

  地方过度依赖土地财政已经成为中国经济发展中的一个“毒瘤”。只有让地方意识到经济发展和城市建设不可能一直过度依赖土地财政,必须转向真正的产业结构升级和技术进步,城市建设和社会民生的协调发展才能成为事实。从这个角度说,也要坚持房地产调控不放松。

  小结:坚持深化房地产调控不动摇

  目前坚持“限购”仍有必要,坚持2- 年的时间,直到让市场氛围和人们对住房观念有个根本性改变,再考虑放开。“限购”退出之前,房产税有必要逐步全面铺开。长远看,房产税是抑制投机的最有效办法,缩小贫富差距的利器,也是彻底摆脱“短期化土地财政”的唯一良方。但毫无疑问,房产税问题十分复杂,涉及面广,需要公开透明,程序合法,负担合理公平,并真正做到取之于民用之于民,取得人民群众的理解与支持,才好逐步谨慎推进。

  当然,淡化房地产投资属性,消除房价泡沫,还需要诸多宏观政策尤其货币政策的配合,一个重要前提是利率由负转正,维持在较高水准,否则在负利率和低利率环境下很难遏制买房保值的心理驱动。

  (作者系复旦大学学院住房政策研究中心执行主任、副教授)

  编者按:近期,一二三线城市都出现了房价掉头向下的现象,引起各方人士高度关注,数据已证明,10月成为中国楼市拐点。早报评论从今天开始,从房地产业本身及关联产业角度出发,连续推出一组评论,介绍各方观点,予以解析,敬请关注。

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